Главные споры между супругами касаются раздела жилой недвижимости. Спокойному разделу квартиры или особняка мешают правовая неопределённость и высокая цена объекта.
Даже если экс-супруги задумают продать недвижимость, ее стоимость будет существенно снижаться из-за того, что потенциальный покупатель, во-первых, может воспользоваться ситуацией и сбить цену, а во-вторых, у человека, желающего купить такую недвижимость, могут возникнуть опасения, что впоследствии сделка будет признана недействительной (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Особенно опасно покупать квартиру, что принадлежит разводящейся супружеской паре, до вынесения судом окончательного решения по поводу раздела имущества.
Обращение к высококвалифицированному юристу поможет бывшему супругу побыстрее завершить бракоразводный процесс, причём с максимальной выгодой для себя. Тогда и квартиру будет проще продать, и цена недвижимости возрастёт.
Нужно учитывать изначально, что устанавливать право собственности на очень дорогие вещи непросто (ст. 131 ГК РФ). Любая ошибка при оформлении документов может привести к тому, что в дверь общей квартиры кто-либо из экс-супругов вставит новый замок и перестанет пускать оппонента, не воспользовавшегося юридическим сопровождением и действующего более пассивно.
Страхование от потери жилья
Во многих государствах, где правовая система уже устоялась, страхуются юридические риски. К примеру, один супруг оспорит право другого супруга на обладание имуществом или выразит несогласие с определенными пунктами соглашения, касающегося методики раздела имущества. Также могут быть оспорены некоторые положения брачного контракта, ущемляющие права любого члена супружеской пары (п. 2 ст. 44 СК РФ).
Документ составлялся несколько лет назад, при других обстоятельствах. Суд встанет на сторону истца, и тогда ответчик, еще недавно пребывавший в уверенности, что имеет право на часть квартиры, потеряет всё. Но в таком случае он получит страховую выплату.
В России также практикуется страхование подобного рода, однако стоимость этой страховки крайне высока, она достигает 10 % от рыночной стоимости жилой недвижимости. Гораздо проще и дешевле обратиться к толковому юристу. Такой подход – лучшая страховка от утраты своей выгоды.
Стоит перечислить наиболее существенные ошибки, что позволяют оппоненту оспорить претензии бывшего супруга на обладание жильём.
- Неправильное или неточное описание делимого имущества.
- Неверно выбран способ раздела собственности.
- Ошибки в определении субъектов раздела.
- Отсутствие регистрации права личной собственности.
- Нежелание оппонентов учитывать крупные суммы в виде банковских вкладов и полученные проценты, что вместе с недвижимостью являются совместной собственностью супругов (ст. 256 ГК РФ).
- Нежелание своевременно учитывать налоговые последствия подписания невыгодного соглашения по разделу имущества.
- Попытка добиться получения выгоды после подписания заявления «об отсутствии претензий».
Граждане разводятся и делят нажитую собственность не каждый день, так что они не всегда правильно оценивают происходящие события и зачатую неправильно понимают, что именно должно последовать за решением суда или за подписанием мирового соглашения.
Типичные ошибки разводящихся граждан
Потеря квартиры при разводе – это не единственная несправедливая утрата, которую может понести супруг, хотя и самая болезненная. Люди допускают ошибки, а их оппоненты сразу же используют эти промахи.
Складываются такие ситуации, когда недвижимость делится в натуре (п. 3 ст. 252 ГК РФ), хотя законных оснований для этого предусмотрено не было. К примеру, разводящиеся супруги заключили соглашение о разделе имущества (ст. 161 ГК РФ). В этом документе было обозначено, кому будет принадлежать каждая из комнат в общей квартире.
Понятно, что супругам, не желающим жить вместе, разъехаться тоже непросто. Но они хотят хотя бы какой-то определённости. Оба супруга мечтают продать свои комнаты по отдельности и больше никогда не сталкиваться друг с другом в одной квартире.
Однако подобный метод раздела в большинстве случаев нельзя считать законным. Никаких операций с недвижимостью супруги проводить не могут, пока не зарегистрируют раздел имущества в ЕГРН (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Дело в том, что в Росреестре зарегистрирован объект недвижимости в виде целой квартиры. Значит, предметом договорённости с покупателем может стать только целая квартира, а не отдельные комнаты, составляющие объект продажи.
Опытный юрист советует экс-супругу, ставшему клиентом, сперва выделить комнату в натуре. Но тогда эта комната должна соответствовать всем санитарным и техническим нормам. Прежде всего, в ней должны присутствовать отдельный вход и окно. Обособленная жилая территория должна закрываться. То есть комната в отдельной квартире фактически становится отдельной комнатой в коммуналке. А дальше потребуется провести всевозможные технические процедуры и осуществить действия правового характера.
Найти покупателя на отдельную комнату удаётся редко. Бывшим супругам нужно садиться за стол переговоров и решать вопрос о продаже всей квартиры. Каждый из бывших сособственников получит свою часть денег, соответствующую размеру доли (ст. 245 ГК РФ).
Сразу же подавать иск, в котором выражается требование передачи части квартиры истцу в собственность, также не имеет смысла. Задействованный юрист советует сперва зарегистрировать комнату в виде отдельного объекта, а уж после составлять исковое требование.
Реальные варианты раздела неделимой недвижимости
- Устанавливается режим долевой собственности.
- Подписывается соглашение (п. 2 ст. 38 СК РФ), по условиям которого одна сторона оставляет за собой квартиру, а другая получает денежную компенсацию.
- За каждым из совладельцев закрепляется комната, стороны заключают договор, касающийся совместного проживания на одной жилой территории, выделения средств на оплату коммунальных услуг, использования нежилых комнат. Супругам важно спокойно выяснить, кому какая комната будет принадлежать. То есть определённая часть квартиры закрепляется для проживания за супругом, но не передаётся ему ни в личную собственность, ни даже в личное владение.
- Квартира продаётся. Полученные деньги делятся. Однако этот вариант не всегда оказывается приемлемым, так как между бывшими супругами возникают серьёзные разногласия касательно размеров долей. Каждая сторона считает, что ей должна принадлежать гораздо большая часть квартиры, чем половина. Поэтому опытному адвокату, защищающему интересы клиента-супруга, чаще приходится доказывать правоту нанимателя не на переговорах с оппонентом, а в зале суда (п. 3 ст. 38 СК РФ).
Последствия неправильного описания делимого имущества
Если имущество обозначено не конкретно, его сложно будет разделить официально. Нельзя описывать всё имущество в виде квартиры, дачи, машины, гаража и «всего остального». Также недопустимо вписывать и в мировое соглашение, и в судебный иск такую методику раздела: кто чем владеет, путь у того и остаётся.
Объект сделки следует индивидуализировать, а не обобщать. Иначе судебные исполнители не смогут разобраться, о каком именно предмете идёт речь. Желательно указать особые приметы каждой вещи, предназначающейся конкретному супругу; можно обозначить индивидуальный номер, год и серию выпуска, если такие имеются.
Неточное выявление лиц, причастных к разделу имущества
Квартира, приобретенная в браке, делится после развода с учётом долей, принадлежащих детям. То есть тот супруг, с которым остаются проживать дети, требует закрепить на каждым ребёнком равноценные доли недвижимого имущества. А если ребёнок получил инвалидность и требует особого ухода, значит, ему полагаются особые условия проживания и дополнительная квадратура.
В соглашении о разводе нередко вписывают дополнительные пункты, касающиеся права ребёнка на часть квартиры. Также могут быть включены и другие лица. К примеру, близкие родственники – родители, братья, сёстры, которые не являются обладателями квартиры.
Это ошибочное представление о правилах раздела имущества. В законе (п. 4 ст. 60 СК РФ) чётко указывается, что дети не могут претендовать на имущество родителей, а родители, даже если это они подарили жилое помещение своим детям, не становятся собственниками квадратуры, если именно их дети внесены в реестр правообладателей.
Каким способом можно передать часть квартиры детям
Компетентный юрист советует разводящимся родителям обсудить возможность дарения части жилья свои детям. К общему решению должны прийти оба супруга.
- Недвижимость делится предварительно. Каждая сторона предоставляет детям в подарок какую-то часть.
- Детям дарится часть недвижимости, что необходима для комфортного проживания. Оставшаяся часть делится между родителями.
Недвижимое имущество родители делят:
— поровну;
— с учётом долей неравного размера;
— с учётом компенсационных выплат (денежных, вещевых).
То есть один из экс-супругов может изначально получить по условиям мирового соглашения часть квартиры в большем объёме, чем ему полагается. Дальше он оформляет дарственную. Здесь главное, чтобы супруги доверяли друг другу, потому что расплывчатое обязательство на словах подарить часть квартиры детям никак не может считаться законным. Дарение – это добровольное волеизъявление гражданина совершить передачу принадлежащего ему имущества или особых прав без каких-либо возмездных условий (п. 1 ст. 572 ГК РФ).
Хотя (уже по условиям п. 2 этой статьи) родителя, получившего большую часть квартиры, можно заставить исполнять обещание. Задействованный адвокат докажет в суде, что потенциальный даритель действительно имел намерение предоставить часть квартиры детям, что указывается в договоре, заблаговременно составленном супругами (п. 2 ст. 574 ГК РФ).
Если же этот важный нюанс не присутствует в мировом соглашении или в дополнениях к нему, тогда клиент вправе добиваться в суде аннулирования мирового соглашения, так как он был введён в заблуждение (ст. 178 ГК РФ).
В случае, когда имущество разделяет судья, такой довод, как наличие ребёнка, во внимание берётся редко. Значимыми считается только:
— положение ребёнка, ставшего инвалидом;
— согласие одного из родителей выплачивать алименты единовременно, предоставив часть жилой квадратуры (п. 2 ст. 104 СК РФ);
— заработки несовершеннолетнего, вносившего в семейный бюджет и свои средства;
— взаимозачёт, если ребёнок имеет свою ценную собственность (к примеру, оставленную ему в наследство или подаренную).
Очень важно, чтобы при разделе недвижимости соблюдались социальные и санитарные нормы проживания детей.
Если право личной собственности не зарегистрировано
Сложно разделить имущество и по условиям мирового соглашения, и даже в суде, если регистрация прав гражданами не осуществлена.
К примеру, законным обладателем имущества является один из супругов. Дальше бывшие муж и жена договариваются на словах по поводу распределения их собственности. При этом никаких документальных подтверждений нет, договор:
— не составляется;
— не подписывается;
— не заверяется нотариусом.
Также может быть осуществлён раздел, однако без перерегистрации прав. Супруг, не являющийся собственником, считает, что раз уж в первоначально оформленном свидетельстве о праве собственности указан другой член бывшей семейной пары, то этого достаточно. Однако всё имущество, которым обладает этот человек по документам, так и остаётся в статусе совместной собственности.
И если потребуется продать недвижимость или автомобиль, что перешли к другому супругу по условиям соглашения, всё равно придётся предоставить согласие второго супруга, пусть даже бывшего.
Поэтому компетентный юрист советует каждому из супругов сразу перерегистрировать свою часть собственности на собственное имя. При этом официально зафиксированным основанием для регистрации прав будет служить соглашение, заключённое ранее.
Отсутствие претензий при разделе имущества
При оформлении развода супруги иногда пишут заявления по поводу отсутствия взаимных претензий. В одном заявлении указывается, к примеру, что гражданин не претендует на обладание машиной или квартирой, или иной собственностью; в другом документе обозначается, что все банковские счета безраздельно достаются второму супругу.
Эти расписки не имеют правовых последствий. Через определённый промежуток времени любой из экс-супругов может передумать и потребовать перераспределения собственности. Но тогда придётся выплатить компенсацию другому супругу, если объект, которым он временно обладал, будет:
— продан;
— утерян;
— существенно обесценен;
— испорчен (ст. 303 ГК РФ).
А если один из супругов, подписавших расписку по поводу отсутствия претензий, умирает, тогда передела собственности могут потребовать его наследники.
Экс-супругу, недовольному новым переделом, потребуется очень серьёзное юридическое сопровождение, чтобы доказать в суде необоснованность претензий противной стороны.
К примеру, крупный банковский вклад «сгорел» или частично обесценился по причине инфляции, и тогда другой супруг задумал заново переделить собственность. Тогда гражданину, к которому перешло прочее имущество, потребуется доказать, что к значительным денежным убыткам привёл именно риск, а не форс-мажорные обстоятельства.
Но если окажется, что преждевременно снять депозит было невозможно, а договор с кредитным учреждением подписывался в период действия брака, тогда судья, скорее всего, назначит передел имущества с учётом возникновения новых обстоятельств.
Если упущены из виду налоговые последствия
Произошёл неравный и необдуманный раздел имущества. Бывшие муж и жена упустили из виду налоговые последствия соглашения, касающегося раздела имущества. На первый взгляд, какая-то из сторон оказалась в более выгодном положении. Но после выясняется, что этому лицу придётся уплатить 13-процентный налог (гл. 23 НК РФ), так как ему досталось право требования, то есть он стал обладателем выгоды от сделки (получил доход).
Нужно было изначально просчитать все варианты и не спешить с подписанием мирового соглашения без консультации с грамотным адвокатом.
Раздел наличных денег и процентов по вкладам
Процесс оформления развода может затянуться. Если подтвердить наличие банковского вклада достаточно просто, то доказать, что наличные деньги действительно существовали, удаётся не всегда. Потребуется всестороннее содействие высококвалифицированного адвоката, который попытается найти свидетелей и выявить документы, подтверждающие наличие у супруга-оппонента крупной суммы. В период действия брака эти деньги принадлежали семье и должны быть разделены.
Также и проценты, которые набежали за весь прежний период содержания денег в банке, принадлежат обоим супругам. Но супруги могли держать крупную сумму дома, не оформляя банковского вклада. Тогда ответчику придётся отдать не только половину этих денег, но и компенсировать убыток в размере установленной ЦБ ключевой ставки (п. 1 ст. 395 ГК РФ).
У разводящихся супругов есть возможность обсудить все имущественные вопросы мирно, однако слепо доверять друг другу они не должны. Также обычные люди не знают всех законов. И если на стороне одного из супругов (тайно или явно) выступит адвокат, отстаивающий интересы исключительно своего клиента, то и другой стороне процесса потребуется помощь компетентного юриста. Ведь предлагаемое оппонентом решение, что на первый взгляд представляется простым и понятным, после оказывается катастрофически невыгодным.
